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신간: 손에 잡히는 공매투자의 정석

글쓴이 : 부관리자 날짜 : 2016-11-13 (일) 14:25 조회 : 661

 

 

새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국세징수법에 따른 공매 교과서!

   

손에 잡히는

 

공매투자 정석

 

<목차와 머리말은 첨부한 파일 참조하세요>

 

당신이 몰랐던 공매만의 매력남들 경매할 때 나는 공매한다.

확 달라진 온비드 화면에서 공매물건을 찾아 권리분석 후 입찰서 제출하는 방법!

 

이 책은 기존 온비드 공매물건 뿐만아니라 요즘 필자를 비롯해 많은 분들이 높은 투자수익을 올리고 있는 신탁재산 공매분야를 전문적으로 다루고 있는 것이 장점이다.

공매를 아는 것만으로도 당신의 부족한 연봉과 미래를 보장받을 수 있다.

 

필자는 부동산중개업을 하던 시기에 경매를 알게 되어 새로운 시장을 개척할 수 있었다그 후 공매를 알게 되었고 경매보다 경쟁률도 낮아 더 많은 투자수익을 얻을 수 있었다어느 날 신탁회사에서 낙찰 받았던 공매투자는 필자에게 인생역전의 기회를 만들어 주었다그러한 경험을 통해서 2010년도 2월에 실전공매 완전정복”, 2012년 1월에 남들 경매할 때 나는 공매한다”, 2014년 11월에 연봉 2배 올리는 공매투자 이야기를 펴낸 바 있다.

 

그러한 공로를 인정 받아서 2016년 5월엔 교육부에서 주관하는 NCS 공매전문 집필위원으로 선정되어 공매의 표준이 되는 책을 기술하게 되었다.

 

그런데 2년이 지난 오늘공매절차를 규정하고 있는 국세징수법의 개정과 새롭게 바뀐 온비드 화면으로 새로운 공매투자 정석이 필요하게 되었다.

 

그래서 필자는 새롭게 바뀐 온비드 화면과 개정된 국세징수법에 따른 매각절차에서 입찰할 공매물건을 찾는 방법과 권리분석 후에 입찰서를 작성해서 제출하는 방법(본인 또는 대리인이등 실전투자에서 꼭 알고 있어야할 내용 등을 집대성해서 손에 잡히는 공매투자의 정석을 기술하게 되었다이 책은 그리고 필자를 비롯해 많은 분들이 높은 투자수익을 올리고 있는 신탁재산 공매분야를 전문적으로 다루고 있는 것이 장이이다.    

 

 

 

<차 례>

 

 

Chapter 1 공매란 무엇이고경매보다 선호하는 이유는?

 

01. 공매는 어떠한 장점이 있기에 직장인들이 선호하나?

02. 공매는 어디서 어떻게 진행되고 있나?

◈ 한국자산관리공사의 공매대행 또는 직접공매

◈ 국세청지방세무서지방자치단체(구청 등), 정부기관 등의 공매

◈ 국민건강보험국민연금보험고용 ․ 산재보험 등의 공매

◈ 정부투자 공기업 등의 공매

◈ 금융권 및 기업 등의 공매

◈ 이용기관 등의 공매

◈ 예금보험공사(공적자금운영)(www.kdic.or.kr)

◈ 정리금융공사(www.rfc.or.kr)

◈ 나라신용정보(www.naracredit.com)

◈ 농협자산관리공사(www.acamco.co.kr)

◈ 산림청의 공매

◈ 신탁회사 등의 직접공매

◈ 각 금융기관보유 부실재산 정리를 위한 직접공매

◈ 개인기업 등의 비업무용자산을 정리를 위한 직접공매

 

 

Chapter 2 공매와 경매의 차이점과 동시에 진행될 때 대응방법

 

01 공매물건은 어떠한 것이 있나?

◈ KAMCO 공매대상물건과 매각방법

◈ 국민건강보험국민연금보험고용·산재보험 등의 공매

◈ 이용기관 등의 공매대상물건과 매각방법

◈ 금융기관신탁회사기업 등의 비업무용 재산 등의 공매

02. 공매와 경매는 어떠한 차이가 있나?

◈ 공매는 무엇을 의미하나?

◈ 경매는 어떻게 진행되나?

◈ 공매와 경매는 이런 차이가 있다

◈ 공매와 경매에서 물건 선정 후 낙찰 받아 배당까지 마무리하는 과정

03. 압류재산공매와 법원경매가 동시에 진행되는 경우 대응방법

◈ 압류재산 공매와 법원경매가 동시에 경합 시 우선권?

◈ 국세징수법상 공매절차와 민사집행법상 경매절차가 동시에 진행되면?

◈ 경매기입등기 ⇨ 임차인 전입 ⇨ 공매공고등기 순에서 소액임차인 판단기준은?

◈ 공매와 경매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나?

 

 

Chapter 3 온비드화면에서 공매물건을 찾아 입찰하는 절차와 소유권이전등기 방법

01. 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매대행업무

02. KAMCO 온비드(Onbid)에서 어떤 일을 하고 있나?

03. 온비드에서 입찰할 공매 물건을 찾는 비법!

◈ 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록절차

◈ 온비드 홈페이지에서 로그인 후 공매물건을 종류별로 검색하는 방법

04. 온비드에서 입찰대상물건을 찾아 권리분석하는 방법

◈ 공매는 진행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다

◈ 입찰할 아파트의 온비드 입찰정보 내역

◈ 온비드 물건정보 내역에서 돈 되는 우량한 물건을 찾는 것이 먼저다

◈ 말소기준권리를 찾고 인수할 권리가 있는지를 확인해라!

◈ 이 공매물건 권리분석에서 어떤 점을 유의해야 하나!

◈ 예상배분표 작성으로 임차인이 배당받는 금액을 확인

◈ 지금까지 조사한 자료를 통해 수익분석 후 입찰가를 결정해라!

◈ 마지막으로 매각조건을 공매공고문과 공매재산명세서로 확인하고 입찰해라!

05. 입찰할 공매물건에서 입찰서 제출과 입찰보증금 납부

◈ 온비드 입찰정보 내역에서 입찰에 참여하는 방법

◈ 본인이 입찰서를 작성하는 방법과 대리인 또는 공동으로 입찰하는 방법

◈ 전자서명과 입찰서 제출 확인

◈ 입찰서 제출 완료 내역과 입찰보증금 납부를 확인하는 방법

06. 온비드에서 입찰결과와 매각결정서 교부 및 대금납부기한

◈ 이번엔 입찰결과를 확인하는 방법이다

◈ 공유자우선매수신고와 차순위매수신고를 하는 방법

◈ 온비드에서 매각결정 여부를 확인하고 매각결정서와 입찰보증금 영수증 교부받는 방법

07. 공매종류별로 매수대금 납부와 소유권이전등기 방법

◈ 압류재산 공매로 낙찰 받아 매수대금 납부와 소유권이전등기 촉탁

◈ 국유재산매각 및 임대 공매로 낙찰 받아 매수대금 납부와 소유권이전등기

◈ 수탁재산·유입자산·유동화자산 공매로 낙찰 받아 소유권이전등기 하기

◈ 이용기관 등의 재산 공매로 낙찰 받아 소유권이전등기 하기

 

 

Chapter 4 공매에서 기본적인 권리분석 방법과 하자가 발생 시 대응은?

   

01. 공매에서 권리분석은 어떻게 하나?

◈ 공매에서 권리분석이란?

◈ 말소기준이 되는 채권과 그 원리를 알면 권리분석의 절반은 성공이다

◈ 말소기준권리를 찾아서 기본적으로 권리분석하는 방법

02. 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선순위

◈ 물권의 종류와 물권 상호 간의 우선순위

◈ 채권의 종류와 채권 상호 간 우선순위

◈ 물권과 채권 상호 간의 우선순위

◈ 물권과 일반채권이 섞여 있는 기본적인 사례에서 배분 분석

◈ 광의의 채권 분류와 이들 상호 간의 우선순위는?

03. 공매에서 채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정하나?

04. 공매절차상에서 하자발생시 낙찰자의 대응방안

◈ 매각결정 전(① 기간)에 또는 매각결정 후(② 기간)에 대위변제로 1순위저당권이 말소된 경우

◈ 선순위가등기권자가 ③ 기간 동안에 본등기를 한 경우

◈ 배분기일 이후에 발생한 경우에 대처하는 방법은?

◈ 공매의 취소가능성에 대비해라!

 

 

Chapter 5 주택과 상가임차인들은 어떠한 권리를 가지고 있나?

01. 주택임차인의 대항력과 우선변제권은 어떻게 발생하나?

◈ 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 건물은?

◈ 주택임차인의 대항력이 발생하려면?

◈ 공매나 경매절차에서 임차인의 우선변제권은?

◈ 임차인의 대항력우선변제권다른 물권과의 우선순위

◈ 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금다른 채권자 등과 배분연습

◈ 주택임차인이 알고 있어야할 권리

02. 상가건물 임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나?

◈ 상가건물임대차보호법의 적용대상 건물

◈ 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은?

◈ 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?

◈ 상가임차인이 최우선변제금을 받으려면 어떻게 해야?

◈ 확정일자부 우선변제권의 성립요건과 우선변제권은?

◈ 상가임차인의 권리분석과 배분은 어떻게 하면 되나?

◈ 상가임차인이 알고 있어야할 권리

03 특별법으로 보호받지 못하는 민법상 일반임차인은 어떻게 해야 하나?

◈ 일반 거래로 소유자가 변경되면 대항력이 없다

◈ 임차부동산이 경매로 매각되면 대항력과 우선변제권도 없다

◈ 민법상 일반임차인이 대항력을 가지려면 이렇게 하면 된다

 

 

Chapter 6 등기부에 등기된 물권과 채권을 공부하는 시간

01. 근저당권의 효력과 실전 배당에서 우선순위

◈ 근저당권은 어떠한 권리를 가지게 되나?

◈ 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위는?

◈ 근저당권과 다른 채권자와 우선순위 결정 방법은?

◈ 근저당권과 다른 채권자 간의 권리분석과 배당방법

02. 전세권은 어떠한 권리가 있고주임법상 임차권과의 차이점은?

◈ 전세권자는 어떠한 권리인가?

◈ 전세권에 의한 경매신청 방법과 우선변제권은?

◈ 선순위전세권과 후순위전세권의 대항력과 소멸?

◈ 전세권이 선순위와 후순위인 사례를 통해서 분석하기

03. 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나?

◈ 가압류란?

◈ 압류란?

◈ 가압류채권과 타 권리등과의 우선순위에 따른 배당방법

◈ 전소유자의 가압류(압류)와 다른 채권자 상호간의 권리관계

 

 

Chapter 7 조세·공과금·임금채권 완전정복그리고 순위가 충돌할 때 배분 방법 특강

1강 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위

◈ 조세채권의 우선특권은?

◈ 조세채권은 동순위가 원칙이지만 예외가 있다

◈ 조세채권과 근저당권이 혼재 시 배분방법은?

◈ 조세채권과 임금채권공과금일반채권 간의 우선순위

2강 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위

◈ 공과금 상호 간에는 동순위가 원칙이다

◈ 공과금과 근저당권 간의 우선순위

◈ 공과금과 임금채권조세채권일반채권간의 우선순위

3강 임금채권 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위

◈ 근로자의 임금채권 중 최우선변제금

◈ 임금채권 상호 간에는 동순위가 원칙

◈ 임금채권(최우선변제금제외)과 저당권채권과의 우선순위

◈ 임금채권조세채권공과금채권일반채권 간의 우선순위

4강 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재 시 배분방법

◈ 병 당해세 ⇨ 갑 근저당 ⇨ 을 임차인 순에서 배분특강

◈ 갑 근저당 ⇨ 을 임차인 ⇨ 정 조세채권 ⇨ 병 임차인 순에서 배분특강

◈ 갑 임금채권 ⇨ 정 당해세 ⇨ 갑 조세채권 ⇨ 병 공과금채권 순에서 배분특강

5강 조세채권으로 순위가 상호모순관계(A=B, B>C, C>A)에 놓일 때 순환흡수배분한 사례

6강 다가구주택에서 현행법상 소액임차인 때문에 순환흡수배분한 사례

7강 공매물건별로 집행비용은 어떻게 계산하면 되나?

◈ 압류재산 공매 집행비용 계산방법

◈ 수탁재산 공매 매각수수료

◈ 이용기관회원 온비드 이용약관 제23(이용기관 수수료)

◈ 국유재산 공매 매각수수료

 

 

Chapter 8 공매물건을 찾아 권리분석과 수익분석 후 입찰에 참여하는 방법

01. 공매는 집행하는 기관마다 매각조건과 권리분석을 다르게 해야 한다

◈ 압류재산 공매에서 권리분석 방법

◈ 국유재산 공매에서 권리분석 방법

◈ 수탁재산 공매에서 권리분석 방법

◈ 유입자산 공매에서 권리분석 방법

◈ 이용기관재산 등의 공매에서 권리분석 방법

◈ 금융기관신탁회사기업 등의 직접 공매에서 권리분석 방법

02. 온비드 공매물건정보 내용을 가지고 1차적으로 권리를 분석하는 방법은?

◈ 김 선생이 KAMCO 온비드에서 입찰대상 아파트를 찾고 있다

◈ 이 영민이 입찰할 아파트의 온비드 물건정보 내역

◈ 온비드 물건정보 내역에서 1차적으로 물건을 분석하는 방법

03 등기부 등의 공적장부와 현장답사를 통한 2차적인 물건분석

◈ 등기부 등의 공적장부를 통한 분석 방법은?

◈ 현장답사를 통한 물건분석 방법은?

04. 지금까지 조사한 자료로 수익분석 후 입찰참가와 낙찰 받아 소유권을 이전하는 방법

◈ 수익분석 후 입찰가를 결정하는 방법

◈ 마지막으로 매각조건을 공매공고문과 공매재산명세서로 확인하고 입찰에 참여해라!

◈ 온비드 입찰정보 내역에서 입찰에 참여하는 방법

◈ 이 영민 부부가 아파트에 입찰해서 3대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰 받았다

05 자동차공매물건 찾는 방법과 입찰참여시 유의사항과 입찰참가 이후의 절차

◈ 자동차 공매물건을 검색하는 방법

◈ 중고자동차매매 시세조사와 공매자동차 보관장소 방문 자동차상태 확인과 점검방법

◈ 입찰참여방법 및 입찰참가 이후의 소유권을 취득하는 방법

 

 

 

Chapter 9 압류재산 공매는 어떠한 절차로 진행되고 있나?

01. 과세관청 등의 체납처분은 어떻게 진행하게 되나?

02. KAMCO의 공매대행 업무와 그에 따른 공매 매각절차

◈ 세<


리치리치 2017-01-18 (수) 14:34
남들 경매할때 나는 공매한다를 보다가 너무 어려웠는데 이번 공매투자의 정석은 보기 쉽게 해 놓으셔서 편하네요.
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