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[다음교재보기] 지분경매의 완성
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· 출판사 고려원북스
· 저자 김동희
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아무도 주목하지 않는
부동산의 일부가 지분경매 또는 지분공매로 매각된다면 어떻게 입찰에 대처할까?
여러 사람의 소유로 공유등기된 주택에서 계약(매매 또는 임대)을 체결하는 경우는 어떻게 하면 내 권리가 안전하게 지켜질까?
이 말에 대답하기가 쉽지는 않을 것이다.
전체지분을 매수하는 것에 비해서 부동산의 일부지분을 매수하면 사용·수익하거나 처분하는 과정에서 많은 제약이 따르게 되므로, 매수 이후 대응방법에 대해서 고민하게 되고, 이로 인해서 입찰을 회피하게 된다.
다수가 복잡해서 피하는 물건은 그만큼 낙찰가의 하락으로 이어져 반값 이하로 경매나 공매로 취득하게 되는 틈새시장이 되고 있다.
그러나 자세히 살펴보면 일반물건과 비교해서 금융기관의 대출이나 공유물을 관리하는 데에 있어서 제약이 따르지만, 전체지분 매수 시보다 소액투자가 가능하다는 측면과 반값 이하로 투자하게 되므로 투자 대비 높은 수익성을 가져올 수 있다는 장점이 있다.
따라서 지분경매시장을 잘 분석해서 투자할 수 있는 지식을 갖추고 있으면 이 시장에서 성공적인 투자가 가능하다.
공유물건은 한 물건에 대해서 다수의 소유로 공유된 것을 말하는 것으로 우리 생활에서 많이 찾아볼 수 있는 데 반해서 그 관리 방법이나 권리행사 방법에 대해서 자세히 이해하는 분들이 많지 않은 것이 사실이다.
주택에는 집합건물로 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 일반주택으로 단독주택, 다가구주택 등이 있다.
상가건물도 집합상가건물과 일반상가건물로 나누어지고 토지시장도 그 사용도에 따라 대지와 전, 답, 임야 등으로 분류되어 사용되고 있다.
이러한 부동산은 소유권이 단독소유인 경우가 대부분이지만 여러 사정에 따라 2 이상의 공유지분 또는 2 이상의 소유로 나누어지는 경우(토지와 건물 소유가 다른 경우)가 많이 발생되는데 단독소유에 비해서 관리행위나 처분행위 등을 하는 과정에서 문제가 발생되곤 한다.
그리고 공유지분 중에서 일부지분이 경매 등으로 매각절차가 진행되면 매수해서 어떠한 절차로 권리행사를 할 수 있고 수익성은 어떻게 창출시킬 수 있는가 등을 정확하게 분석하는 것은 쉽지 않기 때문에 필자가 《지분경매의 비밀》을 저술하게 되었는데 이 책은 다음 네 가지의 큰 틀을 형성하고 있다.
 
주택이나 상가건물, 토지 등이 2 이상의 공유지분으로 등기되어 있는 경우
이 경우 부동산 관리방법과 처분방법 등에 대해서 이해할 필요가 있다.
이러한 공유지분에 대해서 사용 ․ 수익하고자 하는 사람이 누구인가와 어떠한 권리에 의해서 사용 ․ 수익하는가에 따라 적법한 권리에 해당될 수도 있고, 부당이득에 해당되어 손해배상청구의 대상이 될 수도 있다.
주택을 임차인이 점유하고 있는 경우
임차인이 과반수 이상과 임대차계약을 체결하였다면 주택임대차보호법 등의 보호대상으로 전체지분에 대해서 대항력과 우선변제권의 효력이 발생한다. 그러나 과반수 미만과 임대차계약을 체결하였다면 주임법 등의 보호대상이 아니므로 대항력과 우선변제권이 발생되지 못하고 계약서를 작성한 당사자에게만 그 권리를 주장할 수 있고 동의하지 않은 다른 공유자에게 그 권리를 주장할 수 없다.
계약당사자에게도 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과하여 그 지분이 경매 등으로 매각 시 별도 채권가압류(압류) 등을 하지 않으면 배당절차에 참여할 수 없다.
이러한 사실 등은 지분경매 등의 물건에 입찰하는 입찰자에게도 중요하다.
점유자가 공유자 중의 1인으로 그 지분이 경매로 매각되는 경우 그 점유자는 인도명령신청 대상이 된다.
그러나 점유자가 임차인인 경우 지분경매절차에서 매수인의 지분이 과반수라면, 매수인에게 대항력 있는 임차인은 매수인이 인수하지만, 대항력이 없는 임차인은 인도명령신청 대상이 된다.
다음으로 인수한다면 인수금액은 어떻게 되겠는가.
경매로 매각되는 지분에 해당하는 비율만큼 인수하면 되는데 그 지분매각 절차에서 이미 배당받은 금액이 있는 경우에는 그 배당금액을 제외한 금액이 될 것이다.
 
보통의 경우 하나의 물건 위에 하나의 담보물권을 설정하는 경우가 대부분이지만 담보력이 부족할 시에는 여러 개의 부동산을 공동담보물로 하여 저당권을 설정하게 되는데, 이 경우에서 저당물의 일부가 먼저 매각되는 경우
이러한 공동저당권과 이와 유사한 유사공동저당권으로 공유물 전체에 설정된 저당권, 공유물에서 반수 초과의 동의를 거쳐 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받은 임차권 등은, 공유물의 일부에 대해 지분경매가 진행되는 경우 채권불가분성의 원칙에 따라 전액 우선변제 받을 수 있는 유사공동저당권자의 지위를 가지게 된다.
이밖에도 나대지 상에 저당권이 설정한 경우에도 그 이후 건물구분소유자 등에게 토지가 대지권으로 공유등기되었다면 이 또한 토지등기부에서 구분소유자에게 대지지분으로 공유등기되기 전에 설정된 저당권은 유사공동저당권에 해당된다.
이러한 유사공동저당권자 등은 그 물건이 지분경매로 매각되면 채권불가분성에 따라 자신의 채권전액을 매각지분에서 우선변제 받을 수 있다.
이 경우 후순위채권자와 지분경매의 채무자가 동시매각 시 배당받을 수 있는 금액을 한도로 선순위공동저당권자를 대위하여 행사가 가능하다.
이러한 이유로 해서 지분경매를 정확하게 파악하기 위해서는 공동저당물에서 동시배당과 이시배당을 공부해야 한다.
이 배당방법을 이해하지 못하면 지분경매절차에서 배당표를 작성할 수 없고, 그에 따라 매수인의 인수금액을 정확하게 파악할 수 없다.
 
단독·다가구주택이나 일반상가 등은 토지와 건물의 소유자가 같아야 주택이나 건물에서 온전한 권리행사가 가능한데 경우에 따라 토지소유자와 건물소유자가 다르거나 일반매매 또는 경매 등의 절차로 인해서 소유자가 달라지는 경우
토지와 건물이 동일소유였다가 추후 일반매매 또는 경매 등으로 소유자가 달라지는 경우가 있는데 이 경우에도 건물이 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권 인정 여부에 따라서 철거 또는 지상권이 설정된 것으로 볼 수 있어서 최장 30년의 법정지상권을 보장받을 수 있기 때문이다.
 
집합건물의 건물구분소유권과 대지소유자(대지권)가 다른 경우
이는 신축되기 전 즉 나대지 상의 권리 등으로 토지소유자와 집합건물 구분소유자의 권리가 달라지게 되는 경우로 토지별도등기채권에 의해서 발생되는 경우가 대부분인데 그 권리가 실행되기 전에는 집합건물표제부 오른편에 토지별도등기로 남아 있지만, 그 권리가 실행(토지별도채권자의 경매청구가 있으면)되면 대지권을 상실하게 되어 대지권미등기가 될 수 있어서 토지별도등기 상태에서부터 대지권 상실의 위험을 예견하고 대응해야 된다.
 
이와 같이 지분경매 또는 지분공매에 관해서 4가지의 큰 틀로 구분해서 기술하게 된 동기는 하나의 주택이나 상가, 토지 등이 여럿의 공유지분으로 소유하고 있는 경우는 물론이고, 단독·다가구주택에서도 주택이 토지와 건물을 모두 소유하고 있어야 주택에 있어서 온전한 권리행사를 할 수 있음에도 불구하고 토지와 건물소유자가 다른 경우가 발생되는데 이 경우도 공유지분과 같이 온전한 권리행사가 어렵고 많은 제약이 따르게 된다는 점이 공유지분과 다르지 않다.
이 밖에도 집합건물도 집합건물의 구분소유자와 토지소유자가 일치해야 온전한 권리행사를 할 수 있음에도 집합건물의 구분소유자와 토지소유자가 다른 경우에 지분경매나 지분공매 등으로 그 부동산의 일부 지분 또는 일부 부동산을 취득하므로 인해서 온전하게 주택 전체에 대해서 권리를 행사하지 못하게 되는 경우에 어떻게 대응해야 하는가 등을 해결하고자 이 책을 저술하게 되었다.
따라서 지분경매 또는 주택에서 토지나 건물 중 일부를 매수하는 경우 어떻게 대처할까를 정확하게 분석할 수 있는 지식을 갖추고 있어야 되는데 간혹 다른 전문가의 도움에 의지해서 해결하는 방법도 있다고 반문하는 분들도 있지만 필자는 본인 스스로 그 지식을 갖추고 있어야 한다고 생각한다.
왜냐하면 부동산투자는 본인 지식이 중요한 것이지 다른 분들의 지식을 통해서 이루는 성과는 간혹 함정에 빠질 수 있고 그 책임을 다른 사람에게 전달할 수도 없다.
그리고 평생 동안 생활의 끝에서 함께하는 부동산이라면 기본적인 지식 정도는 배우고 익히는 것을 가지고 시간의 소비라는 생각을 갖지 않기를 바란다.
마지막으로 이 책을 저술하는 데 도움을 주신 여러 분들께 감사드리며 미흡한 책이지만 끝까지 이 책을 정독하여 주신 많은 독자 분들께 감사의 마음을 전한다.
정독하다가 어려운 부분 등은 책 표지에 인쇄된 까페 주소로 질문해서 해결하면 될 것이다.

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